国家税务总局2016年54号公告的出台，无疑是物业公司的一个福音，文件明确“提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。”

文件内容简单，但却字字珠玑，实务操作中差额征税如何账务处理?如何开具发票?如何填制申报表进行纳税申报?成为困扰财务人员的难题。本文通过对相关财会文件和税收文件的分析，清晰梳理该业务的财税处理，让财务人员不再困惑。

一、物业转售水费如何正确财务处理：

(一)政策依据：财会[2016]22号财政部关于印发《增值税会计处理规定》的通知

第二条账务处理(三)差额征税的账务处理。1.企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理。按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费——应交增值税(销项税额抵减)”或“应交税费——简易计税”科目(小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目)，贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。

(二)账务核算：

根据以上关于增值税会计处理的规定，物业公司转售水电费的账务处理建议如下:

1、物业公司支付水费后，根据自来水公司开具发票金额:

借:主营业务成本-水费成本

贷:银行存款或预付账款

2、计算可以抵减的增值税税额

借：应交税费--简易计税【发票金额/(1 3%)*3%】

贷：主营业务成本-水费成本【发票金额/(1 3%)*3%】

3、向业主收水费时:

借:银行存款或现金

贷:主营业务收入--水费收入

贷:应交税费--简易计税

4、缴纳增值税时:

借:应交税费--简易计税

贷:银行存款

需要提醒的是，应缴纳的增值税额为：(向业主收取的自来水水费，扣除物业公司对外支付的自来水水费后的余额为销售额)*3%，即为上述分录3应交税费-简易计税的贷方数减去分录2中应交税费-简易计税借方数的差额。

差额中“对外支付的自来水水费”需要获取合法有效的凭证，包括增值税发票或以省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据为合法有效凭证。如果是上述增值税发票不一定要增值税专票，增值税普通发票也可以，再者从上述“对外支付的自来水水费”只能扣减销售额，不是抵扣进项税额的角度，建议取得增值税普通发票。

二、物业转售水费差额征收如何开票?

提供物业服务的纳税人向服务接受方收取的自来水费，属于销售自来水行为，按简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税，全额开具增值税普通发票或增值税专用发票。因此，物业公司转售水电费，可全额开具增值税专用发票或者普通发票，开具时不需要选择“差额征税”功能。

政策依据：江西国税及宁波国税关于营改增政策问题解答。

(一)江西国税：十六、纳税人提供物业管理服务时，收取的水费可以按照差额并简易征收增值税，如何开具增值税发票和申报?

答：根据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》(国家税务总局公告2016年第54号)规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

提供物业服务的纳税人向服务接受方收取的自来水费，属于销售自来水行为，按简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税，全额开具增值税普通发票或增值税专用发票。

(二)宁波国税：问：物业公司收取的自来水水费，如何缴纳增值税?是差额开具增值税发票还是全额开具增值税发票?增值税纳税申报如何填写?

答：根据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》(国家税务总局公告2016年第54号)规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。向服务接受方收取的自来水水费可以全额开具增值税专用发票或增值税普通发票。

三、物业转售水费差额征收申报表怎么填写?

多余小规模纳税人填表相对比较简单，即将转售水费开票销售额、税额、扣除额分别填入《增值税纳税申报表》附列资料“应税行为(3%征收率)扣除额计算”相应栏次，同时填入“应税行为(3%征收率)计税销售额”相应栏次。

但是对于一般纳税人来说，就不是那么简单了。大家都知道，自来水是货物的属性，这个货物的差额在增值税纳税申报表上却无法体现，不知道如何填写?因此各地的税务部门采取了变通的方式即在申报时，即将转售水费开票销售额、税额分别填入《增值税纳税申报表》附列资料(一)第十二栏第1、2列，将扣除的水费填入第十二栏第12列。同时填入《增值税纳税申报表》附列资料(三)第6栏相应列次。比如：江西国税、宁波国税以及北京国税等。

因此，物业公司如果是一般纳税人，转售水电费正确的申报表填写如下：

第一步，填写《增值税纳税申报表附列资料(三)(服务、不动产和无形资产扣除项目明细)》表。填第6行"3%征收率的项目"对应的3、4、5、6列。如下表：